01引言
二手房交易中，由于买卖双方对于合同条款的理解容易出现不一致的情形，现行有关二手房买卖的法律法规亦难以周延层出不穷的纠纷类型，给裁判实务带来不少的挑战。本期，小编针对二手房交易纠纷中的疑难法律问题，结合一些最新的仲裁或法院案例，总结出您“不能不知道的八大裁判规则”！
1、出卖人就尚未取得房产证的房屋与买受人签订买卖合同，一方当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，应属管理性的强制规范，不能作为认定合同无效的法律依据。
我国法律规范中的强制性规范较多，为了避免当事人恶意逃避债务，倡导合同法诚实信用和鼓励交易的原则，不宜过多依据《合同法》第52条第（五）项否定合同效力。
但房屋出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应的违约责任。
2、无房屋处分权的出卖人转让他人房屋，房屋所有权人向买受人主张所有权的，符合规定的买受人可主张善意取得。
《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产转让给受让人的，受让人善意取得该不动产的所有权需符合三个条件：
1.受让人受让该不动产时是善意的；
2.以合理的价格转让；
3.转让的不动产依照法律规定已进行登记。
规则延伸：无房屋处分权人以自己名义在房屋上设定抵押权，抵押权人符合上述第1和3项两个要件的，善意取得房屋抵押权。
3、当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，其后要求办理过户登记的，应予支持，但房屋因登记人的债权人查封或违反国家政策、法律法规强制性规定而依法不能办理转移登记，或涉及第三人善意取得情形的除外。
“借名登记”的现象广泛存在。如果借名人确有证据证明其确实存在出资关系而且存在保留所有权的意思表示或双方之间存在借名登记的书面约定，借名人主张房屋确权或者依据双方之间的合同法律关系要求办理房屋过户登记手续的，应予支持。
借名人不能通过“借名登记”的行为购买经济适用房。经济适用房作为国家保障性住房，对社会民生具有重要的意义。借名人与登记人通过恶意串通来获取经济适用房的购买资格，属于《合同法》第52条的“损害社会公共利益”的合同无效情形，借名人请求办理过户登记手续的请求，不能得到支持。
4、房屋行政主管部门将未经审批改建的房屋认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易，不影响出卖人与善意买受人所签订的合同效力，但出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。
善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护，因此不应影响合同效力。
行政机关对房屋的权利转移作出限制，目的在于督促违法行为人纠正违法行为，使房屋恢复至合法状态，但房屋的物权并未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。
参考案例：《最高人民法院公报》2012年11月第193期“丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案”。
5、出卖人在预售商品房交付及取得产权证前，将商品房转售给第三人的，该预售商品房再转让合同有效。
国务院转发建设部等七部委《关于稳定住房价格工作意见》第7条规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。该意见性质上属于管理性禁止规范，目的在于稳定房价，不能仅以违反该项规定为由认定再转让合同无效。
预售商品房未竣工，由于合同标的物尚未独立存在，其转让房屋本质上属于合同权利义务的概括转让，依据《合同法》第88条的规定，需取得开发商的同意，否则该转让行为对开发商不产生法律效力。
预售商品房竣工后，出卖人转售房屋给第三人的，属于对将来取得之物的转让，其与第三人签订的预售商品房再转让合同也应有效。
6房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同并主张违约方赔偿直接损失和其他可得利益损失，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
根据《合同法》第97条的规定，当事人可以同时主张合同解除与损害赔偿，从强调对合同守约方保护的角度出发，守约方一般有权要求违约方赔偿包括房屋涨价损失在内的履行利益的损失，但不得超过违约方订立合同时预见或应当预见到的因违约可能造成的损失。
最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条规定：计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，从守约方主张的可得利益总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失或因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
7、房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查，合同继续履行不存在现实困难的，应认定合同继续履行。但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第110条规定情形的除外。
根据《合同法》第107条的规定，继续履行和损失赔偿都是违约责任，其中继续履行居于基础地位，法律尽可能要求实现给付，继续履行作为对行为人违约行为的否定评价，带有国家强制性。
房屋买卖合同在性质上不属于不能强制履行合同，出卖人负有的合同义务也不属于不能强制履行的债务，合同客观上可以继续履行，只是出卖人主观上不同意履行，不属于法定不能履行的情形。出卖人不能以承担金钱赔偿为代价代替实际履行。
8、对于买卖房屋的双方当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以双方签订协议之约定为依据，应当综合审查相关协议内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，探寻当事人的真意，据此作出认定。
预约是指将来订立一定契约的契约，预约的形态多种多样，有的预约条款非常详尽，给实践中与本约的区分造成一定困难，仅根据当事人合意内容上是否全面并不足以区分本约和预约，根本标准应当是当事人的意思表示。
如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，即使预约内容与本约已经十分接近，通过合同解释的方法，从预约中可以推导出本约的全部内容，应当尊重当事人的真实意思表示，排除这种客观解释的可能性。
参考案例：《最高人民法院公报》2015年1月第219期“成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”。
来源：广州仲裁委员会（gzac_gziac）