行政程序是指行政主体行使行政权力，作出行政行为所应遵循的方式、步骤、顺序等的总和。《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下分别简称《条例》《细则》）等都明确了不动产登记所应遵循的程序，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）更是对登记程序进行了细化。我们在登记过程中稍不注意，就可能违反其程序，导致登记行为无效。不动产登记程序只有真正便民、利民、合理，才能有效节约登记成本，提高登记效率，并从根本上保证不动产登记的及时、准确，维护不动产登记簿的公示与公信力，保护不动产权利人的合法权利。
除依嘱托登记等特殊情况除外，我国的不动产登记主要是依申请登记，登记程序一般通过当事人的申请启动，当事人不申请，不动产登记机构一般不得主动登记。申请以共同申请为基本原则，也有单方申请，如不动产首次登记、继承、接受遗赠取得的不动产登记，以及因司法行为、仲裁行为和政府行政行为导致不动产权利转移的登记等。申请之后才能进入审核、登簿的程序。依据《条例》《细则》和《规范》的规定，在特定情形下不动产登记机构在登簿之前，还应就登记的有关事项进行公告、公示。如果不动产登记过程中，应公告、公示而不公告、不公示就会导致登记程序违法，造成登记行为违法或被撤销，行政诉讼时就会产生败诉的风险。
一、不动产登记公告、公示的主要类型
不动产首次登记的公告，除涉及国家秘密外，包括政府组织的集体土地所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，以及土地承包经营权等不动产权利的首次登记。还有依职权直接办理的有关不动产登记的公告。因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当进行公告作废。此外，还有依职权更正登记、依职权注销登记以及法律行政法规规定的其他情形的公告。因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，对拟登记事项应进行公示。
二、不动产登记公告、公示的方式
依据《条例》《细则》和《规范》的规定，不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所，包括网站及现场或报纸等进行公告、公示。
三、不动产登记公告、公示的内容
征询异议的公告、公示必须包括申请人的姓名或者名称，不动产坐落、面积、用途、权利类型等，提出异议的期限、方式和受理机构，以及需要公告、公示的其他事项等。四不动产登记公告、公示的期限除宣示公告不需要设定公告期限外，其他公告、公示的公告、公示期不少于15个工作日。五公告、公示过程中异议解决的方式公告、公示期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告、公示期间，当事人有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到不动产登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，不动产登记机构应当按下列程序处理：（一）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。（二）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，不动产登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。
作者单位：江苏省淮安市国土资源局