问：1.房改房、商品房等因房屋多次转让，土地使用权没有办理相应登记，原房产证上所有权人和土地使用权人不一致的，不动产统一登记实施后应当如何处理？
2.购买商品房并备案后，购房人死亡的，应该如何办理登记？
答：对于第一个问题，首先应该厘清造成此种情况的原因一般分为两种：一是当地的国土部门一直没有办理房改房、商品房等有分摊的土地使用权证书，或者由于原房改单位的土地或开发商的土地使用权的问题没有办理；二是当地原不动产登记部门在日常登记过程中参照原《房屋登记办法》，第33条中并未将土地使用权证书作为必收要件，导致当事人怠于办理土地使用权证书。
其次，充分利用前期权籍调查来解决权属是否存在纠纷的问题，通过调查和核实房屋登记档案等手段来核实是否存在土地使用权和房屋所有权不一致的问题。如果仅仅是没有履行土地登记手续，则可以通过变更登记的形式更换不动产权证书来予以弥补。需要注意的是，除了合法性以外，还应审查相应的土地税收是否已经缴清，如果没有缴纳，还应提交税务部门的完税凭证或者相关证明文件。
最后，关于直接变更为不动产权证书，跳过中间环节是否构成违法或者会导致登记无效的问题。一是从实体法上来看，《物权法》第146、147条规定的“地随房走、房随地走”的原则，房屋所有权转移后，其土地使用权也一并处分了，因此一般不会导致当事人的权益受损；二是从行政诉讼法的角度来看，即使法院认为直接变更登记的行为是有瑕疵的，也往往会遵循《行政诉讼法》第74条第2款中的规定：行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。
综上所述，为了协调好不动产统一登记与原登记的衔接问题，解决好此类由于非当事人原因造成的权属不一致的情况，不动产登记机构应该在做好权籍调查的前提下，依法办理新的不动产权证书，解决好权利人的实际问题。
对于第二个问题中，购买商品房并备案后购房人死亡的情况，在实践中，各地的登记机构一般有两种做法：一是先根据商品房买卖合同办理至死者名下，再根据相关手续办理继承的转移登记；二是直接根据合同之债的继承公证或者生效法律文书办理至继承人名下。
根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，此种情况下，所有权还属于开发企业，开发企业与购房人之间还属于合同的债权债务关系，因此继承人可以根据《继承法》第2条和33条之规定，继承该合同的债权债务，约定与开发商继续履行或者解除合同，如继续履行的，应该直接登记到继承人名下。
特约专家
福建省武夷山市房产管理处 李炜